Puerta Plata y Royal Country están a metros. Cinco cuadras. Del lado de Puerta Plata, el metro cuadrado se publica en . Del lado de Royal Country, en . Caminas cinco cuadras y el precio casi se duplica, o casi se parte a la mitad, según hacia dónde camines.
No es un caso raro. Ladrón de Guevara y Santa Tere están a metros una de otra, y el metro cuadrado cambia de a . Seis cuadras, de diferencia por metro. Quien compra metros cuadrados de un lado o del otro está tomando una decisión de dos millones de pesos sin cambiar de rumbo ni de supermercado.
Estas fronteras no aparecen en ningún plano oficial. No hay señal, no hay caseta. Pero el mercado las trata como si fueran muros: la oferta de un lado no compite con la del otro, aunque se vean desde la misma esquina.
Y hay un segundo tipo de frontera, más silenciosa, que ni siquiera necesita distancia. Chapalita y Providencia piden, en promedio, casi lo mismo por sus casas: y . Un empate de . Pero el empate se acaba en el precio: en dos meses, en Chapalita 1 de cada 3 propiedades ya dejó de estar publicada; en Providencia, 1 de cada . Mismo precio, interés muy diferente. La frontera aquí no es de pesos: es de demanda.
Qué hacer con esto depende de qué lado estés. Si compras y una zona no te alcanza, la siguiente opción puede estar a unas cuadras, no en otro municipio: las fronteras invisibles también son puertas. Si vendes, tu comparable es el de tu lado de la frontera; compararte con la colonia de junto, aunque esté a metros, es compararte con otro mercado.
Nota de medición: precios por metro cuadrado y precios promedio publicados en agosto de ; la salida de publicaciones de Chapalita y Providencia se midió entre junio y agosto de . Una propiedad que deja de estar publicada dejó de observarse; no la interpretamos como venta cerrada.